股市与楼市不愧是当前的热点话题。上周我在英国《金融时报》中文网发表了《中国股市与楼市的关系》文章后，即引来读者的热烈回应。FT中文网在其官方微博发布该文章后，得到的回复意见已逾百条。
在众多读者回复中，有不少表示赞同文中观点，认为货币宽松是中国股市和楼市同步走高的主要原因之一。当然也有很多读者提出了不同意见，有些意见还很尖锐。我很欢迎这些不同的意见，因为这会帮助我们更全面的理解这个问题。下面，我尝试解答这些读者的疑问。
第一类疑问是关于数据分析的。有读者指出，“房价和股价这两条曲线根本就不相关”、“一致性不超过50%”，并建议我检验相关系数。
其实，不用统计软件，光凭肉眼也能看出，这两条曲线并非正相关。但问题是，我们的论证并非建立在两条曲线相关的基础上；前文也没提及这两条曲线有相关性，甚至“相关”二字都未曾出现过。当然，如果房价和股价曲线完全正相关的话，那结论会很完美，大家的质疑也会少很多。诚然，现实中影响房价和股价的外部因素很多，在统计工具不能给出完美结果的情况下，我们只能退而求其次——如果房价和股价在上涨和下跌周期中，存在显著的同步关系，同样也能论证两者间的内在联系。而前文的数据分析，正是基于这个思路。
前文中，我们把过去10年股市的每次上涨下跌周期划分开，然后对照同期房价的走势。可以发现，股市经历了7个波动周期，其中上涨4个，下跌3个。而在这7个周期中，房价走势与之同步的有5个半。之所以会有半个周期，是因为在2014年的5-9月间，股市已开始回升，而房价还在缓慢下跌，随后两者又进入同步上升。
注：上证综指与“北上广深”二手住宅平均价格指数走势（2004.05-2015.04）
因此，从周期数来看，大多数的周期内（5.5/7=78.6%），房价和股价的走势是同步的。而在股价的上涨周期中，绝大多数时间（3.5/4=87.5%）房价是同步涨的。
如果改用时间长度来衡量的话，在过去10年的总计120个月中，房价和股价同步的月份有72个月，占60%。而在股价上涨的共计62个月中，房价同步上涨的月份有57个月，占比91.9%，这个比例就很高了。
在过去10年中，仅有2014年5-9月这段时间不符合“股价上涨，房价也同步上涨”的规律。如果考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏，涨幅也有限，可以看作是股市对楼市影响的滞后的话，“股价上涨，房价也同步上涨”这个规律是完全可以成立的。
第二类质疑则是集中在逻辑部分，有读者指出“房价一直在涨”，和股市有什么关系？”
首先，虽然过去10年是房地产的黄金十年，但一线城市房价也并非一直都涨的，按4大城市均值来算，出现过环比下跌的月份累计有27个月，占整个10年的22.5%。其中最长的一次下跌是始于2008年金融危机，持续时间长达12个月。
当然，这个问题的关键其实不在于房价有没有下跌过，而是当一条曲线80%都是上涨的情况下，如果和其他任何曲线做对比，有很大概率会得到“涨的时候一起涨”这个规律的。
根据现有的数据，这个疑问确实不容易论证。因为中国房地产市场历史很短，从1998年房改算起，满打满算也只有17年。而一线城市楼市的快速发展，也是2003-2004年才启动的。因此，过去十年楼市基本处于高增长过程中，一线城市房价一路上涨，没经历过大的调整。所以，如果要用实际数据来证实，房价和股价间到底有没有同步关系的话，恐怕只能等以后房价大跌了才能实现。
这个解释显然是不能让大家满意的。那么，我们不妨换个思路：虽然现有数据不够充足，不足以论证结果，但是，如果基于这批数据总结出的规律，能够被其他市场的数据证实，是不是就可以证明这个规律不是偶然的巧合，而是普适的？
最佳的参考对象是香港。内地房地产政策很多脱胎于香港，市场机制上比较接近。同时，香港和内地城市文化背景接近，股市、楼市发展历史长，相关数据也比较完备，适合用来比较。
同样先定义一下数据，我们用恒生指数代表股市，中原城市领先指数代表楼市。香港90%的住房交易是二手房，中原领先指数是基于中原地产在香港的实际成交数据编制的，是香港市场普遍认可的房价指标。前文所用内地一线城市房价指数，原理和香港中原指数是一致的。
香港中原城市领先指数最早可以追溯到1994年初。因此，我们可以用长达20年的数据来验证基于内地市场数据得到的规律。
根据前文的分析，内地楼市和股市的相互关系主要有两点：一是两者长期涨幅接近；二是股价涨、房价也同步涨。而在香港市场，这两条规律同样成立。
在过去20年，港股累计涨幅为127%，楼价涨幅为134%，涨幅非常接近。而从涨跌周期来看，香港房价和股价几乎完全同步，股价上涨时，房价也同步上涨。
注：恒生指数与香港二手住宅价格走势（1994.01-2015.05）
其实，用统计工具可以发现，香港股价和房价的走势是显著正相关的。其中原因可能在于香港是单一城市市场，经济社会环境差异小，而内地即使是四大一线城市间它们也有差异；同时，香港民间投资氛围浓厚，股市楼市都有很强的投资需求。
由此看来，股市上涨而楼市同步上涨，这一规律并非内地一线城市独有。宏观上的流动性增强，加上股市上涨带来的财富效应，都会投射到楼市上，从而带来房价的同步上升。
当然，仍然需要强调的是，股市并非房价的决定因素。目前一线城市房价的回升主要得益于稳定的需求和平衡的供求关系，以及房地产利好政策的助推。只要限购政策不放松，未来一线城市房价的涨幅仍将受到限制。
